西风 一、土地所有权与使用权的区别
我国实行土地所有权与土地使用权分离制度。
土地所有权是土地所有权在法律上的体现，是土地所有人依法占有、使用、收入、依法处罚、排除他人干涉的权利。土地所有权分为国有土地所有权和集体土地所有权。
土地使用权是指用户在法律允许的范围内，按照国家法律、文件、合同的规定，享有占有、使用、收入和部分处罚国家和集体所有土地的权利。土地使用权分为国有土地使用权和集体土地使用权。
国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定为单位或者个人使用。使用土地的单位和个人有义务保护、管理和合理使用土地。
二、土地分类
(一)按土地所有权分为国有土地和集体土地
中国的社会主义公有制决定了土地所有权只有两个主体，一个是国家，另一个是农民集体。任何其他个人或法人都不得拥有土地所有权。
法律上：城市土地属于国家所有；农村和郊区的土地，除国家所有外，属于农民集体所有；宅基地、自有土地、自有山，属于农民集体所有。
国家所有土地《土地管理法实施条例》第二条规定，国家所有土地主要包括：（1）城市土地；（2）农村和郊区没收、征收、征收国有土地；（3）国家征用的土地；（4）林地、草地、荒地、滩涂等不属于集体所有的土地；（5）农村集体经济组织全体成员转为城市居民的，原属于其成员集体所有的土地；（6）因国家组织移民、自然灾害等原因，农民集体迁移后不再使用的土地。农民集体所有土地根据先行法律，农民集体拥有的土地包括：（1）国家以外的农村和城市郊区的土地；（2）宅基地、自留山地和自留土地。宅基地：指农民在一定范围内用于建设住房及其附属设施的土地；自留土地：农业合作化后农民集体经济组织长期分配给集体经济组织成员的土地；自留山：指农民集体经济组织长期分配给其成员的少量柴山和荒坡。
(二)按土地用途分为农用地、建设用地和未用地
农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等。建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅、公共设施、工矿、交通水利设施、旅游、军事设施等。未利用地指沙漠、冰川等农业用地和建设用地以外的土地。
(3)根据土地利用现状进行分类
三、建设用地的分类及意义
建设用地按用地性质一般分为商业用地、综合用地、住宅用地、工业用地等用地五类。
商服用地商业用地是指该地块规划用地的性质，用于建设商业服务业用房，转让后用地使用寿命为40年。可细分为零售用地、住宿餐饮用地、商业金融用地等商业服务用地。综合用地综合用地是指由不同用途的土地组成的土地，即商业、生活、科研设计、办公综合用地等两种或两种以上不同用途的土地。住宅用地传统意义上的住宅用地有两层含义：一是住宅建筑基地及其周围合理间距内的土地（包括住宅绿地、住宅小路等）的总称。二是人们日常生活的住房基地(包括院落在内的独立院落)。包括：城市单一住宅用地，即普通住宅、公寓、别墅用地；城市混合住宅用地，即住宅、工业或商业混合用地；农村宅基地，即农村村民居住的宅基地；闲置宅基地，即村内闲置旧宅基地等闲置土地。工业用地工业用地是指独立设置的工厂、车间、手工作坊、建筑安装的生产场所、排渣(灰)场所等用地。工业用地进一步细分为一、二、三类工业用地。一类工业用地：电子工业、缝纫工业、工艺品制造工业等基本无干扰和污染的工业用地。二级工业用地：食品工业、医药制造业、纺织工业等对生活和公共设施等环境有一定干扰和污染的工业用地。三类工业用地：矿业、冶金、大中型机械制造、化工、造纸、制革、建材等对生活和公共设施环境有严重干扰和污染的工业用地。其他用地其他用地是指规划范围内除居民用地外的各种用地，包括道路用地、其他单位用地、保留的自然村或不可建设用地。
四、获得土地使用权的途径
(一)依法用于农业的农民集体和国家所有土地
农民集体所有、国家所有农民集体使用的耕地、林地、草地等依法用于农业的土地，由农村集体经济组织内部的家庭承包。荒山、荒沟、荒丘、荒滩等。不适合家庭承包，可以通过招标、拍卖、公开协商等方式承包，从事种植、林业、畜牧、渔业生产。家庭承包的耕地承包期为30年，草地承包期为30-50年，林地承包期为30-70年；耕地承包期届满后再延长30年，草地、林地承包期届满后依法相应延长。
国家所有依法用于农业的土地，可以由单位或者个人承包经营，从事种植、林业、畜牧、渔业生产。
(二)国有建设用地
取得国有建设用地使用权有两种方式：转让、租赁和作价入股。目前，国有土地的供应模式主要是有偿使用模式，有偿使用和划拨模式并存为基本思路。
1. 国有建设用地的划拨方式
是指经县级以上人民政府依法批准后，国家将土地交付给土地使用者，或者国家将土地使用权免费交付给土地使用者的行为。
建设单位使用国有土地的，应当以转让等有偿使用方式取得；但经县级以上人民政府批准，可以分配下列建设用地：
(一)国家机关用地和军事用地；
(2)城市基础设施用地和公益用地；
(三)国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；
(四)法律、行政法规定的其他用地。
土地使用权划拨的特点：
（1）土地使用权划拨没有规定的期限
（2）土地使用权分配不得转让、出租、抵押，即不得转让。需要转让、出租、抵押的，应当办理土地转让手续或者经政府批准。当土地使用者不需要使用时，政府将免费收回土地使用权。
（3）土地使用权的使用不得改变。变更使用的，应当经批准，并重新签订合同。不属于分配范围的，应当有偿使用。
(四)取得划拨土地使用权，无需缴纳土地有偿使用费。只需缴纳国家取得土地的费用和国家规定的税费。
2. 国有土地有偿使用方法
(1)出让国有土地使用权
是指国家将一定年限内的土地使用权转让给土地使用者，土地使用者一次性向国家支付土地使用权转让费和其他费用的行为。
目前，国有土地出让一般有四种形式：招标、拍卖、上市和协议出让。
1)土地使用权的招标转让
是指在规定的期限内，由符合规定的单位或个人（受让人）以书面投标的形式投标一块土地的使用权，土地使用权转让人应当进行评标、决定和选择。招标文件包括：招标通知书、招标指南（或招标说明书）、招标文件、中标证明通知书、土地使用权转让合同(含土地使用条件)等。
2)拍卖出让土地使用权
指政府代表-自然资源主管部门在指定时间、地点主持拍卖指定地块的土地使用权（也可委托拍卖行拍卖）。拍卖主持人首先叫出底价，许多投标人轮流报价，最终获得土地使用权。
3)挂牌出让土地使用权
国有土地使用权上市转让，是指市、县人民政府土地行政主管部门发布上市公告，在指定土地交易场所上市，接受投标人报价申请，更新上市价格，根据上市期限结果确定土地使用者的行为。
4)协议转让土地使用权
指出转让人与受让人（土地使用者）通过协商有偿转让土地使用权。土地使用者应当先向政府申请土地使用。经批准后，出让人与受让人协商土地价格、出让年限、付款方式、付款期限和土地使用条件，双方达成协议后签订土地使用权转让合同。
国家对转让最高年限的规定：
a. 居住用地70年
b. 工业用地50年
c. 教育、科技、文化、卫生、体育用地50年
d. 商业、旅游、娱乐用地40年
e. 综合或其他用地50年
(二)国有土地使用权租赁
也就是说，国家将在一定时间内将土地使用权转让给土地使用者，土地使用者将每年向国家支付租金。这一方弥补了一些单位在国有土地使用权转让中支付转让费的困难，或者不需要长期使用土地，以满足中小型投资者的需求。
(三)国有土地使用权作价入股
国有土地使用权出让金作为国家投资计入国家股份。这种方法在目前国有企业重组中得到了广泛的应用，不仅解决了国有土地资产流失的问题，而且为困难企业的重组创造了条件。这主要适用于现有国有企业需要重组的土地使用权。
五、通过划拨可以获得哪些土地使用权？
能源、交通、水利等国家重点支持的基础设施用地项目，可以分配土地使用权。能源、交通、水利等基础设施用地项目，非国家重点支持的，应当有偿提供土地使用权。
根据中华人民共和国土资源部令第9号的土地划拨目录，可以划拨以下土地
(一)党政机关和人民团体用地
1.办公用地。
2.安全、保密、通信等特殊设施。
(二)军事用地
(三)城市基础设施用地
1.供水设施
2.燃气供应设施
3.供热设施
4.公共交通设施
5.环境卫生设施
6.道路广场
7.绿地
(四)非营利性邮政设施用地
(五)非营利性教育设施用地
(六)公益性科研机构用地
(七)非营利性体育设施用地
(八)非营利性公共文化设施用地
1.图书馆
2.博物馆
3.文化馆
4.青年宫、青年科技馆、青少年(儿童)活动中心
(九)非营利性医疗卫生设施用地
1.医院、门诊部(所)、急救中心(站)、城乡卫生院。
2.各级政府所属的卫生防疫站(疾病控制中心)、健康教育所、专科疾病防治所(站)。
3.妇幼保健所(院、站)属于各级政府、母婴保健机构、儿童保健机构、血站(血中心、中心血站)。
(十)非营利性社会福利设施用地
1.福利住宅。
2.综合社会福利设施。
3.老年人社会福利设施。
4.儿童社会福利设施。
5.残疾人社会福利设施。
6.收集p>
7.殡葬设施。
(十一)石油天然气设施用地
(十二)煤炭设施用地
(十三)电力设施用地
(十四)水利设施用地
(十五)铁路交通设施用地
(十六)公路交通设施用地
(十七)水路交通设施用地
(十八)民用机场设施用地
(十九)特殊用地
1.监狱。
2.劳教所。
3.戒毒所、看守所、公安拘留所、收容教育所。
六、协议转让可以获得哪些土地使用权？
根据《中华人民共和国土地管理法》、中华人民共和国城市房地产管理法、2003年，国土资源部令第21号《国有土地使用权协议出让条例》等规定，下列土地使用权可通过协议出让获得：
（1）商业、旅游、娱乐、商品房等商业用地和工业用地以外的土地，在土地供应公告后，同一土地只有一个意向用地；
（2）原分配和租赁土地使用权人可以依法批准申请协议转让，但《国有建设用地使用权分配决定书》、《国有建设用地使用权租赁合同》、除法律、法规、行政规定明确应当收回土地使用权重新公开出让外；
（3）土地使用权转让申请协议转让，经依法批准，可以采取协议，但《国有建设用地使用权转让决定》、除法律、法规、行政规定明确应当收回土地使用权重新公开出让外；
（4）已转让或租赁土地申请改变土地规划条件的，经规划行政主管部门批准，可以采用协议，但《国有土地使用权转让合同》、除国有土地使用权租赁合同另有约定外；
(五)出让国有建设用地使用权人可以通过协议申请续期；
（6）在分配供应的建设项目中，需要对建设配套项目进行总体规划。如果建设用地不能单独供应，可以通过协议供应；
（7）对于不能单独确定规划条件的城市角落、三明治、插花等，可根据规划部门批准的相邻建设用地规划条件，协议转让给建设项目主体；
(八)利用地铁站(场)、公共服务设施、交通枢纽等公共空间进行上盖物业或者多功能三维开发利用的，建设用地使用权以协议的形式转让给已取得交通建设项目建设用地的使用权人；地铁站（场地）、配套开发建设用地使用权，如公共服务设施、交通枢纽等，以自主开发为主，物业自持；
（9）利用现有建设用地从事养老设施建设的营利性养老服务机构，涉及建设用地使用权转让（租赁）或转让的，在原土地使用符合规划的前提下，不得改变土地使用，允许支付土地转让费（租金），办理协议转让或租赁手续；
(十)经营性文化事业单位转化为一般竞争性企业的，原生产经营性划拨用地可以协议出让或者租赁处置土地资产；
（11）由于城市规划调整、经济形势变化、企业转型等原因，土地使用权人依法取得的国有工业用地转让、国有租赁工业用地转让，符合规划并依法批准的，可以采取协议；
(十二)因搬迁改造被收回原国有土地使用权的企业，经批准，可以按照土地使用标准采用协议出让方式安排同类用地；
（13）企业重组（破产、合并、合并等）时，未纳入企业重组资产的生产经营建设用地使用权可以协议转让给重组文件确定的承担人；
（14）鼓励采矿、采石、采砂、盐田等地面生产和尾矿堆放用地租赁或协议转让；
（15）本实施意见发布前形成的历史违法用地，包括集体建设用地建设项目，经行政部门处罚后需要完善国有建设用地供应程序的，可以协议转让；
（16）人民法院有效的法律文件和协助执行通知要求办理国有建设用地手续。涉及转让的，可以协议转让给协助执行通知明确的土地使用者；
(十七)法律、法规、行政规定明确可以协议转让的其他情形
分为17类土地。土地使用权转让申请协议转让，必须经有关部门批准或者人民法院执行通知书，必须符合有关法律法规的规定。
七、哪些土地使用权必须通过招拍挂获得？
(一)供应商业、旅游、娱乐、商品房等商业用地和有竞争力的工业用地；
(二)其他土地供地计划公布后，同一宗地有两个或两个以上意向用地的；
（3）土地使用权划拨改变用途的，《国有土地划拨决定书》或者法律、法规、行政规定明确应当收回土地使用权，实行招标、拍卖、挂牌转让；
（4）转让土地使用权，《国有土地转让决定书》或法律、法规、行政规定明确应当收回土地使用权，实施招标、拍卖、上市转让；
（5）土地使用权转让变更使用的，《国有土地使用权转让合同》约定或者法律、法规、行政规定明确收回土地使用权，实施招标拍卖和上市转让的；
(六)法律、法规、行政规定明确招标、拍卖、挂牌转让的其他情形。
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